为什么承担别人的抵押贷款可能不是一个好主意（即使利率很低）

找房子很容易变成买房发烧尤其是房价不断上涨，你不断亏损竞价战你想要的房子。最终拥有自己的房子的愿望可能会促使你尤其是抵押贷款，即使在最好的情况下，这也是一个挑战。当你在购买梦想之家时，你可能会考虑当前的利率（徘徊在接近7%在撰写本文时），然后（怀念地）看看十年前——美国的平均抵押贷款利率2013 年 5 月仅为 3.35%。

如果你能用时光机在十一年前买下你的房子就好了！然后有人告诉你，你能时间旅行到更低的利率：你所需要做的就是承担某人的抵押贷款，这似乎是解决你找房烦恼的神奇方法。但承担抵押贷款有很多缺点，因此不太可能是一个明智的决定。

您如何承担抵押贷款？

假设有抵押贷款是一个简单的概念：您接管现有的抵押贷款，同意以相同的条款和利率支付每月付款（包括托管付款）。卖方将房屋所有权转让给您，您向他们支付房屋价值与贷款余额之间的差额，然后砰！您拥有了一套房子，并获得了抵押贷款，利率比以前高得多。

例如，假设您发现一套售价 30 万美元的房子。卖方现有抵押贷款，利率为 4%，余额为 20 万美元。您向卖方支付 10 万美元，向贷方支付一些费用，并承担抵押贷款，维持 4% 的利率。

可承担抵押贷款有两种基本版本：

• 简单假设是买方和卖方之间的私人协议，不涉及贷款人。卖方仍对贷款负有正式责任，但买方负责付款并取得房屋所有权。如果买方违约，买方和卖方都承担责任，因为贷款人不批准承担责任。

• 基于债务更新的假设更为正式，要求贷款人批准买方的贷款，并正式将债务转给他们。这些需要更多的文书工作，但卖方完全不承担债务责任。

假设贷款越来越受欢迎：2022 年，承担了 2,221 笔联邦住房管理局 (FHA) 贷款和 308 笔退伍军人管理局 (VA) 贷款；2023 年，承担了 3,825 笔 FHA 贷款和 2,244 笔 VA 贷款——我们有望在 2024 年底前打破这两个记录。

还有这个能是的。如果您有资格获得的任何新抵押贷款的利率为 6% 或 7%，那么在拥有该房屋期间，您可以节省很多钱。如果事情真的这么简单，那就不用想了。但出于很多原因，事情很少会这么简单。

承担抵押贷款的弊端

假设抵押贷款有很多潜在的缺点：

找到一个。你的第一个问题就是找到可以承担的抵押贷款，因为大多数传统抵押贷款都不能承担。通常只有联邦住房管理局、退伍军人事务部或美国农业部 (USDA) 的政府支持贷款才可以承担。这些贷款构成大约四分之一现有的抵押贷款，所以通过这种方式，你已经失去了 75% 可以购买的房屋。

严格的标准。如果您确实找到了一笔具有正确销售价格、贷款余额、利率和政府支持的贷款，那么您的下一个问题将是所涉及的严格标准（除非您进行简单的假设）。在债务更新假设中，您必须像发放抵押贷款时一样向贷方提出申请。每个政府机构都有自己的自己的一套要求，包括最低信用评分和房屋为卖方主要居所的要求。

无需货比三家。承担抵押贷款时，您就被锁定在现有的贷款机构。您无法去另一家银行获得更好的交易，也无法协商任何条款——您只能按原样承担。您需要确保贷款的各个方面都适合您，并且要习惯无法选择与您合作的金融机构。

成本。如果我们回到以购买价值 30 万美元的房子为例，假设抵押贷款余额为 20 万美元，那么你必须拿出 10 万美元才能让卖家还清债务，所以你要么支付现金，要么需要第二笔抵押贷款——这意味着你削弱了低利率的好处。此外，通常还会涉及贷款承担费。VA 将收取剩余抵押贷款余额的 0.5%， 例如。

如果您与家人或非常亲密的朋友进行简单的假设，那么承担抵押贷款可能是一种以较低的利率和比获得新贷款更少的麻烦来拥有房屋的方式。否则，承担抵押贷款很少会是您的最佳选择，即使利率不错。