抵押贷款期限越长，每月还款额就越低——但从长远来看，您支付的金额将远远超出应付金额。
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在这个国家，拥有住房的梦想从未像现在这样具有挑战性——房价飙升利率处于最高点十多年。即使你设法找到一个让你考虑在你的预算范围内买房，拥有住房的现实是。买房是第一步——支付房款是第二步，直至 360 步（每月支付抵押贷款）。
将抵押贷款还款额降低到更易于管理的水平，引发了“不合格” (NQ) 抵押贷款任期较长的（他们是“不合格的”，因为他们不符合指导方针消费者金融保护局规定的，因此不符合出售给房地美或房利美的条件。大多数“符合规定”的抵押贷款有 7 年、15 年或 30 年的期限，但 NQ 抵押贷款提供 40 年的期限——或者甚至更长在某些情况下。就像汽车贷款一样，期限越长，每月还款额就越低，因此这些 NQ 抵押贷款似乎是在紧张的预算内购房的一种方式。
大多数 40 年期或 50 年期抵押贷款都是由于修改现有贷款，但有可能找到一笔用于购买房屋的贷款。然而，由于数学原因，这不是一个好主意。
为什么 40 年期抵押贷款是一个糟糕的财务选择
乍一看，40 年或 50 年期抵押贷款似乎是个不错的选择。降低每月还款额？是的，可以。但当你仔细计算数字时，你会发现，与不利因素相比，好处其实微不足道。
假设你正在申请贷款购买一套价值 40 万美元的房子。你有 8 万美元作为定金（你真幸运！），所以你需要借 32 万美元来买下这套房子（在这个例子中，我们将忽略成交费、保险费和其他费用）。如果你选择传统的30 年期固定利率贷款晒黑，您的每月还款额将为 2,128.97 美元，而抵押贷款的总成本将为 766,428.47 美元，因此您最终需要支付 446,428.47 美元的利息（假设您从未再融资或出售该房屋）。
如果你选择40 年期抵押贷款利率仍为 7%，你的每月还款额会下降到 1,988.58 美元，但贷款总成本会膨胀到 954,518.45 美元，最终你得支付高达 634,518.45 美元的利息，也就是多付 188,089.75 美元。如果你设法弄到50年期抵押贷款如果某人每月还款 1,925.40 美元，您的总成本将达到 1,155,241.83 美元，其中 835,241.83 美元为利息。这比 30 年期抵押贷款高出近 40 万美元。
当你看到这样的数字时，很明显每月的还款额只少了一点点，但总体成本却飙升。
40 年期抵押贷款的其他问题
额外的成本是 40 年期或 50 年期抵押贷款的主要缺点，但即使您可以接受这种权衡，还有一些其他不利因素需要考虑：
缺乏选择：避免 40 年或 50 年期抵押贷款的另一个原因是贷款机构的选择有限。由于这些是非标准贷款，许多银行和其他贷款机构不提供此类贷款——风险较高。它们在那里，但您可能无法货比三家寻找最优惠的交易，而是发现自己只能选择一家愿意在抵押贷款条款上与您合作的贷方。
更高的利率：另一个缺点是，这些贷款通常伴随着更高的利率，因为它们风险更大并且贷方需要更长的时间才能获得资金。
缓慢的权益：偿还抵押贷款会增加你实际拥有的房屋价值——你的。如果您在购买房屋时支付了 20% 的首付，那么您将以 20% 的资产开始，然后从那里开始增加。虽然大多数抵押贷款的结构都是首先支付更多的利息，但您通常会在偿还贷款本金时相对较快地积累资产——通常，经过 5-10 年的稳定还款后，您将拥有大量资产。但是对于 40 年或 50 年的抵押贷款，这个过程要慢得多——每月还款额越低，意味着每月积累的资产越少。
如果你的预算似乎无法承担传统的 30 年期抵押贷款，那么减少每月还款额可能会让长期抵押贷款看起来更有吸引力。只有当你愿意为房屋多付数十万美元，并且只能与非常有限的贷款人合作时，或者你有一个快速再融资的可靠计划，并且只想在短时间内支付较低的还款额时，这才是一个选择。
