我希望在购买第一套房子之前就知道的事情

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几年前，我和我的妻子陷入了困境。我们住在你能想象到的最小的两居室公寓里，我们带着一个小婴儿，还有一个即将出生。我们已经被迫在家里有一个婴儿的情况下做出相当有创意的安排，但是两个呢？很明显。

我们考虑购买更大的公寓，但在我们想要的位置没有任何价格合理的公寓。就这样，我们开始找房子了。

老实说，我们设法以相当合理的价格找到了满足我们需求的好房子。然而，回想起来，我认识到我们能够找到那所房子纯粹是因为纯粹的运气。我们做到了许多在我们找房、搬家和买房初期都出了问题。

如果我能以某种方式重来一次，我会做出更明智的决定，并更仔细地考虑我没有关注的事情。但不幸的是，我没有时光机。相反，以下是我在从公寓搬到独立屋的整个过程中最后悔没有考虑或做的 12 件事。也许他们会找到与我 15 年前处境相同的人。

公寓提供的好处超乎您的想象

人们很容易被拥有住房的潜在好处所吸引：您可以建立资产！没有房东在你身边偷偷摸摸！还清抵押贷款后，您将不再需要每月还款！（好吧，除了房产税、协会费用和保险。）你可以对房产做任何你想做的事——如果你想拆掉一堵墙或者把房间漆成紫红色，那就去做吧！

事实是，租房实际上有很多人们往往忽视的好处。首先，您不必对房产进行维护；如果有东西损坏，请致电房东。如果你拥有自己的房子，你要么自己修理，要么打电话给修理人员。无论哪种情况，您都必须花钱购买零件（至少）和劳动力（如果您提供帮助）。也是远的比便宜即使是最便宜的房产，租房者也不必支付房产税或协会费等费用。另外，像修剪草坪、割草和修剪树木这样的任务甚至可能不在你的考虑范围内——它们只是被处理掉了。

所有这些费用加起来，。考虑到这一点，花一些时间使用“租或买”计算器，例如这篇来自《纽约时报》在您考虑购买之前。一遍又一遍地计算数字，以绝对确保您从买房中获得的经济利益大于您从租房中获得的经济利益。

20% 的首付很好，但不是必需的

传统观点认为，未来的房主应该计划支付 20% 的绝对首付最低限度。但这并不能反映实际买房的现实：Bankrate.com 报道称2020年平均首付约为12%。，这个具体数字是从哪里来的？

这与私人抵押贷款保险（PMI）有关，银行要求无法支付足够大首付款的买家购买该保险。 PMI 可在您拖欠抵押贷款时保护向您贷款的金融机构，并且大多数贷款要求首付低于 20%。您负责购买 PMI 保单并支付保费，保费通常为每年贷款总额的 0.5% 至 1%。对于价值 350,000 美元的房屋，除抵押贷款还款外，每年还需支付 1,750 美元至 3,500 美元（或每月 145 美元至 290 美元）。但一旦您还清了 20% 的抵押贷款，您就可以取消您的 PMI。（除非您有 FHA 贷款，否则您必须先为非 FHA 贷款再融资.)

如果 PMI 听起来像是银行强迫那些没有“足够”钱的人随着时间的推移支付额外的钱，因为他们有一天可能比现在拥有的钱更少，那么，你没有错。然而，就像买房的每个部分一样，它很复杂。如果避免 PMI 对您来说确实很重要，那么存下 20% 的首付可能是值得的。如果在未来一两年内以可负担的首付购买自己的房子对您来说确实很重要，PMI 可以帮助您实现这一目标。每种选择都有优点和缺点，根据您的目标、财务状况和您所在地区的房价，两种选择都适合您。

正如大家所说，位置很重要

您可能已经理解了这一点，但我将其放在这里再次强调：位置非常重要。无论您决定住在哪里，您都可能会从那个地方通勤到您工作的地方。这种通勤会产生金钱和时间的成本，只要你有这份工作，这种情况就会每天重复。

如果您住的地方离工作地点很近，那就太好了：您可以步行或骑自行车上班，使您的通勤成本几乎为零。如果您距离较远，但居住的地方有公共交通系统，则可以乘坐公共汽车或地铁；你需要支付一些公共交通费，但从总体上来说还是相当便宜的。但是，如果您所在的地区没有公共交通系统，或者您住的地方离工作地点太远而必须开车，那么您就需要一辆车，而汽车很贵。根据 AAA 估计，每年购买新车的平均成本为 9,282 美元。这包括保险、燃料、维护、许可和注册、折旧和贷款利息。（平均每年约 920 美元——仅贷款利息就占 2020 年拥有成本的近 40%。）二手车更便宜，但即便如此：哎哟。

换句话说，在错误的地方买房子可能会使您每年的通勤费用从 0 美元增加到 9,000 美元以上。这实际上将每月 700 美元添加到您每月的住房费用中，而且我们甚至没有讨论时间每天都吃饱了。开车上班不一定是一件大事，但在决定是否搬家时，它绝对应该成为你数学的一部分。

货比三家寻找抵押贷款，然后获得预先批准

我和妻子四处寻找抵押贷款，但这主要包括查看一些广告上的抵押贷款利率，然后快速选择一家合作的金融机构。我们应该做的实际上是与几家不同的银行会面，讨论抵押贷款选择，看看他们愿意为我们预先批准哪些类型的贷款。

预先批准会为您提供一定的金额，您可以使用该金额安全地货比三家，而无需返回并获得批准。这实际上是您的找房预算，并且使整个过程变得更加容易。这需要一些时间，但现在就花时间：如果你能找到一家银行可以将你的利率削减 0.25%和预先批准你的贷款，它会带来巨大的回报。即使是那么一点点的金额也值得开很多个小时的银行会议。

选择房屋时尽量简约

当您在找房子的过程中，很容易被拥有更好装饰和家具的更大房屋所震撼。他们看起来不错。他们很宽敞。与装饰质量较低的小型房屋相比，它们表现出色。

问题是，你为那些更好的元素付出了代价——而且你付出了很多。我的建议？从底部开始，慢慢向上。不要一开始就考虑预先批准的高端房屋。如果你像我们一样这样做，你会发现自己自然而然地倾向于反对低价房屋：你的比较基础是昂贵、华丽的房屋，最终可能会成为你脚踝上的财务负担。相反，首先看看低端的房屋，看看是否有适合您需求的房屋。如果你找不到任何可以做到这一点的东西，你可以非常缓慢地开始提高价格上限并寻找更昂贵的房屋。

如果可以的话，获得 15 年期抵押贷款

在 15 年期抵押贷款过程中，您最终将向银行支付大约 30 年期抵押贷款利息的三分之一。这是因为 15 年期抵押贷款不仅期限较短（意味着您每月支付的本金更多），而且利率也较低。

那么，为什么人们还要抵押 30 年期抵押贷款呢？原因很简单：他们的每月付款较低。尽管从长远来看，这些小额付款的成本更高，但人们往往会在考虑 15 年期抵押贷款的大额付款后退缩，因为他们认为自己无力承担。

如果您害怕 15 年期抵押贷款的每月还款额，那么以相同金额选择 30 年期抵押贷款不一定会更好。你应该买一套你真正负担得起的房子，更长的贷款期限不会改变这一点。除非你有某种难以置信尽管您更喜欢 30 年期抵押贷款，但您应该选择 15 年期抵押贷款。

将债务偿还额控制在实得工资的 40%

这是保持财务理智的一个很好的经验法则：将您现有债务的每月还款额添加到 15 年期抵押贷款的每月还款额中。如果总额超过您每月实得工资的 40%，您就将自己置于非常危险的财务钢丝上，您应该强烈重新考虑购买该房屋。

这是我们差点做出的一个愚蠢举动的一个例子，只不过我们合作的信用合作社的信贷员直接救了我们一命。在确定我们的预先批准方面，她所涉及的第一个数字是我们的每月预算，她不允许我们超过总债务支付的 40%。因此，她预先批准了我们的贷款，付款额低于 40% 的门槛。如果没有那个细心的信贷员，我们可能会发现自己陷入严重的混乱，因为我们本来愿意借更多钱来买更大的房子。

翻转比电视上看起来要困难得多

拥有住房的一个潜在途径是“翻转”房屋的想法——购买它，对其进行一些改造，然后将其出售以获取利润。它肯定可以赚钱，但你应该知道它也是一个巨大的时间消耗。

在开始之前，请考虑一下，如果您接受这样的项目，您将投入大量时间。如果您要翻转的房子也是您在此过程中的主要住所，那么您就会给这个过程带来更多的挑战。如果您知道自己在做什么并且拥有良好的木工和杂工技能，那么您可以在不失去理智的情况下赚取利润。但如果缺乏这些，事情就不会顺利。你可能会失去很多时间和很多钱。

搬家时手头有足够的现金

在搬家之前的几个月里，不要将所有现金都投入首付款或。留出一些钱来应对搬入后不可避免的一系列开支。

您会发现您需要很多东西，尤其是房东之前提供的东西：割草机（或割草服务）、各种工具、电器、小型家庭维修用品，可能还需要一些家具。无论您多么努力节俭，这些成本都会增加。不要累积信用卡债务，而是在您第一次搬进来时将一些积蓄用于这些费用。您会非常高兴您这样做了。

首先为房间“装满”基本家具，然后再升级

如果您要从公寓搬到独立屋，有些房间一开始可能看起来非常稀疏。人们很想在里面装满家具，尤其是可以坐的地方，这并没有什么问题。只要聪明地去做就可以了。

我强烈建议从低端和二手家具开始，以占用一些空间并尽可能便宜地消除“空”的感觉。然后，根据您认为合适（并且根据需要）慢慢升级家具。如果你慢慢地做，你可以自掏腰包，不需要额外的信用卡利息费用，也不会让你的应急基金或其他储蓄面临风险。

通过“一进一出”政策消除混乱

一旦您为新家购买了一些真正的必需品，请采取“一进一出”的政策一切。如果你带入一个物品，你需要通过出售来摆脱同类型的物品。将其应用于书籍、衣服、小玩意、工具、厨房用具、玩具以及您倾向于收集的任何其他物品。

如果没有这样的政策，您可能会很快填满新地方的所有额外空间，因此它会像旧地方一样混乱。你还会发现自己的搬家、重新布置物品以及通常拥有一个整洁的家变得更加困难。这种政策的另一大好处是它可以把钱留在你的口袋里。你会对购买的东西变得非常挑剔，这意味着你的总体支出会减少。当你花钱时，将是为了质量升级，而不仅仅是大量的东西。